¿Qué afecta a la obtención de una hipoteca? Explicación de los factores clave para la aprobación de una hipoteca 

Conseguir una hipoteca es uno de los pasos financieros más importantes que puede dar una persona. Tanto si va a comprar una vivienda por primera vez como si va a refinanciarla, es fundamental conocer los factores que influyen en la aprobación de una hipoteca. Los prestamistas evalúan diversos elementos para determinar su elegibilidad, el importe del préstamo y el tipo de interés que recibirá. Con una preparación minuciosa, puede mejorar sus posibilidades de aprobación y asegurarse unas condiciones de préstamo favorables. Este artículo trata de los factores clave que influyen en la aprobación de una hipoteca y ofrece consejos para optimizarlos. 

Solvencia 

Su solvencia es un indicador clave de su fiabilidad financiera, que refleja lo bien que ha gestionado el crédito en el pasado, incluidos los reembolsos de préstamos, el uso de tarjetas de crédito y las deudas pendientes. Las entidades crediticias tienden a favorecer las puntuaciones más altas porque reducen el riesgo asociado a la concesión de préstamos. 

La mayoría de los préstamos convencionales requieren una puntuación mínima de 620, mientras que los préstamos de la FHA pueden aceptar puntuaciones tan bajas como 580 con un pago inicial menor. 

Por qué es importante 

Una puntuación más alta suele dar lugar a mejores condiciones de préstamo, incluidos tipos de interés más bajos. Por el contrario, una puntuación más baja puede limitar sus opciones o dar lugar a costes más elevados debido al aumento de los tipos de interés. 

Estabilidad de ingresos e historial laboral 

Los prestamistas quieren tener la certeza de que los prestatarios podrán efectuar pagos regulares durante todo el plazo del préstamo. Evalúan la estabilidad de los ingresos y el historial laboral para calibrar si el solicitante tiene una fuente de ingresos fiable. 

• Proceso de verificación: Los prestamistas requieren talones de pago recientes, declaraciones de impuestos y registros de empleo para confirmar los ingresos. 
• Impacto de los cambios de trabajo: Cambiar de trabajo con frecuencia o tener lagunas laborales puede ser una señal de inestabilidad para los prestamistas, lo que afecta a las posibilidades de aprobación. 
• Documentación de autónomos: Los prestatarios autónomos deben aportar varios años de declaraciones de la renta y estados financieros de la empresa para verificar los ingresos. 

Buenas prácticas 

• Evite cambios de trabajo o cambios laborales significativos durante el proceso de solicitud de la hipoteca. 
• Reúna por adelantado toda la documentación necesaria para agilizar el proceso. 

Ratio deuda-ingresos (DTI): Equilibrio entre deudas e ingresos 

El ratio deuda-ingresos (DTI) ayuda a los prestamistas a determinar si puedes hacer frente cómodamente a los nuevos pagos de la hipoteca junto con tus deudas actuales. 

• Niveles ideales de DTI: Los prestamistas prefieren un DTI por debajo del 36%, pero algunos pueden permitir ratios más altos para los prestatarios con niveles de ingresos más altos o crédito fuerte. 

Consejos para mejorar el DTI 

• Salda las pequeñas deudas antes de solicitar una hipoteca. 
• Evite contraer nuevos préstamos u obligaciones crediticias durante el proceso de aprobación. 

Cuantía del pago inicial y relación préstamo-valor (LTV) 

Un pago inicial más elevado reduce la cantidad prestada y el riesgo del prestamista. También afecta a la relación préstamo-valor (LTV), que compara el importe del préstamo con el valor de la propiedad. 

• Impacto de un pago inicial elevado: Los prestatarios que pueden dar una entrada de al menos el 20% suelen evitar el seguro hipotecario privado (PMI), que se añade a los pagos mensuales. 
• Tipos de préstamos con anticipos bajos: 
  • Préstamos FHA: Permiten pagos iniciales tan bajos como el 3,5%. 
  • Préstamos VA y USDA: Pueden no requerir ningún pago inicial para los prestatarios elegibles. 

Recomendación: Si no puedes permitirte un pago inicial del 20%, considera los préstamos con PMI o los préstamos respaldados por el gobierno con requisitos de pago inicial más bajos. 

Tipos de préstamos y consideraciones sobre la propiedad 

El tipo de hipoteca que elija y la propiedad que pretenda comprar también afectan a la aprobación y a los tipos de interés. 

• Tipos de préstamo: 
  • Préstamos convencionales: Requieren buen crédito y normalmente un 20% de entrada. 
  • Préstamos FHA: Más flexibles en cuanto al crédito pero requieren seguro hipotecario. 
  • Préstamos VA y USDA: Atienden a veteranos y compradores rurales con condiciones favorables. 
• Tipo de propiedad y ubicación: Los prestamistas pueden ofrecer diferentes tipos de interés para viviendas principales, casas de vacaciones y propiedades de inversión. Las viviendas unifamiliares suelen ofrecer mejores condiciones que los condominios o los edificios multifamiliares. 

Otros factores que influyen en la aprobación de una hipoteca 

Diversos factores externos influyen también en la aprobación de una hipoteca: 

• Proceso de preaprobación: Una pre-aprobación de la hipoteca es una estimación de cuánto puede pedir prestado y señales a los vendedores que usted es un comprador serio. 
• Condiciones económicas y del mercado: Los tipos hipotecarios fluctúan con los cambios en el mercado de la vivienda y la economía en general. Los tipos pueden variar en función de la demanda de los prestamistas o de los cambios en los mercados financieros. 
• Puntos del préstamo y costes de cierre: Algunos prestatarios optan por pagar puntos de descuento por adelantado para asegurarse un tipo de interés más bajo, lo que puede reducir los costes a lo largo de la vida del préstamo. 

Consejos para maximizar sus posibilidades de aprobación 

La preparación es clave para que el proceso de aprobación de la hipoteca transcurra sin contratiempos. Aquí tienes algunos pasos prácticos para aumentar tus posibilidades: 

1. Controle su crédito: Compruebe si hay errores en su informe crediticio y reclame cualquier inexactitud lo antes posible. 
2. Organice sus documentos financieros: Reúna los talones de pago, las declaraciones de impuestos y los extractos bancarios para agilizar el proceso. 
3. Evite nuevas deudas: No abra nuevas cuentas de crédito ni solicite préstamos mientras se revisa su solicitud de hipoteca. 
4. Ahorra para un pago inicial mayor: Incluso un pago inicial ligeramente superior puede ayudarle a optar a mejores condiciones de préstamo. 
5. Consulte a los prestamistas: Trabaja con varios prestamistas para comparar ofertas y elegir la que mejor se adapte a tu situación financiera. 

Reflexiones finales 

Para obtener una hipoteca intervienen varios factores, como el crédito, los ingresos, las deudas y el pago inicial. Si conoce estos elementos y toma medidas proactivas para reforzar su perfil financiero, puede facilitar el proceso de aprobación y aumentar sus posibilidades de obtener condiciones de préstamo favorables. Con una planificación cuidadosa y la colaboración con los prestamistas, puede mejorar sus probabilidades de ser propietario de la casa de sus sueños.